【応酬話法】ワンルーム屋の切り替えしトークあるある1<投資用ワンルーム営業トーク>『台本公開』

YouTube「不動産新人チャンネル」に107本目の動画を投稿しました。

ワンルーム営業マンの営業トークあるある①はこちら↓

以下、台本の公開になります↓

【応酬話法】ワンルーム屋の切り替えしトークあるある1<投資用ワンルーム営業トーク>

  • ミニタイトル:「北向きの部屋は嫌」の応酬話法

客の自宅

養分さん「うーん、新築ワンルーム 投資をするにしても、この商品って北向きのお部屋なんですよね?」

ヤクザ先輩「ええ、北向きのワンルーム マンションになりますが、何か気になる点がございますか?」

養分「やっぱ南向き、北向きは陽当たりが」

ヤクザ「北向きの何がダメなんすか?え?だって自分住まないですよね?

養分「あっ」

ヤクザ「自分が住むためにワンルーム 買うなら別ですけど、投資用で買うんすから、北向きの方が価格も安いのでいいと思いますよ

  • ミニタイトル:「20平米なんて狭い」の応酬話法

養分さん「うーん、新築ワンルーム投資って言っても、20平米のお部屋ですか?少しワンルーム にしても狭いような気が〜」

ヤクザ先輩「ですから、住むのは自分ではないですから。ちなみに養分さんが20代の時って家で遊んでました?寝に帰るだけでしたよね?」

養分「た、確かに」

ヤクザ「実際にこのワンルーム を借りるのは若い学生さんが多いんですね?だったら狭くて賃料を押さえた方がいいんですよ。お金ない若者が住むとして、25㎡の9万の部屋と、20㎡の8万だったら、どっちがいいと思います?

養分「そ、それは8万円のほうが」

ヤクザ「ですよね?そういうことです。狭くていいんですよ。自分が住むわけじゃないんで

・興味はあるけど、ワンルームで損したって話よく気がするんだけど

養分さん「うーん、でも新築ワンルーム投資で損したって話をよく聞く気がするんですけど」

ヤクザ「そりゃ損する人も得する人もいます。ただ、ただですね?損してる人はどういう人かご存じです?」

養分「い、いえ」

ヤクザ「このワンルームは徒歩8分でアクセスも良いですが、損してる人が買ってるワンルームっていうのは駅徒歩11分以上とか、ターミナル駅にアクセス悪いとか、そーいう物件は賃貸が入りにくいので家賃が下がりやすくて価格も下がっちゃうんですね?なので場所さえ間違えなければ得してる人もいますから」

・家賃が今より下がっていく可能性は?

養分さん「この新築ワンルーム投資の想定賃料って若干相場賃料よりも強気っていうか、想定してる賃料よりも今後もし下がったりしたら大丈夫なんでしょうか?」

ヤクザ「このワンルームに関しては、立地がいいので大幅に下がるみたいなケースは少ないですよ。え、逆に養分さん、この立地の物件が2年後に毎月家賃2万下げないと入居者付かないなんて思うんですか?」

養分「そ、そこまでは」

ヤクザ「ですよね?いきなりそこから2万下がるなんて想像できませんよね?」

   ・大きな金額を借金するのは怖い

養分さん「うーん、このワンルームマンション投資が良いお話というのはよくわかったんですが、どうしても2800万円も銀行から借りるっていうのはちょっと怖くって。だって借金なんですよね?」

ヤクザ「ええ、わかりますよ、わかります。そのお気持ちよーーくわかります。ただ世の中色々な資産運用の形があると思うんですよ。その中でも不動産投資だけは他人資本でできるんですよ。株や債券と違って、他人の金で投資できるんです。毎月の返済はあっても入居者からの家賃が入ってくるわけですし、ほとんど人の金で将来のリスク対策ができるわけですから、むしろメリットなんですよ?」

・他の収益物件に比べてネット利回り(実質利回り)低くない?

養分さん「あのー、このワンルームマンションって表面利回り4パーセントって書いてあると思うんですけど、管理費や修繕積立金ですとか、固定資産税や都市計画税といったランニングコストを引いた実質利回りで考えると低い気がするんですよね。これだったら一棟収益物件のほうが利回りも高くていいような。ほら、この埼玉の一棟収益なんて利回り8%もありますし」

ヤクザ「いやいや、一棟なんてやめたほうがいいですよ。投資の格言で、「卵は一つのカゴに盛るな。」ってよく言うじゃないですか。最近台風とかの被害多いですよね?雨漏りなんてしたら一発アウトですよ?人生終わっちゃいますよ?それに日本は地震が多い国なんですから、不動産は分散して保有したほうがいいんです。」

養分さん「うーん、でも実質利回り3%じゃ、毎月手出しになってしまって」

ヤクザ「目先の利回りよりも確実性の高いほうを選んだほうが賢いご判断だと思いますよ。まずは1件一緒にやってみて、うまくいったらいろいろな地域のワンルームを買い増していけばいいんです。」