いつ不動産を買うべき?低金利の今かオリンピック後か(今後の不動産価格)

「今東京不動産価格めちゃくちゃ上がってるでしょ~今は手を出しちゃダメだよ~」
「オリンピックの後不動産価格が暴落するってよく聞きますけど、実際どうなんですか?待ったほうがいいんでしょうか?」
「今低金利ですよね?金利安いうちにローン組んで不動産買うほうがいいんでしょうか?」

結局のところ未来の不動産価格なんて誰にもわからないわけだが、
不動産営業マンとしては客観的な立場に立ったアドバイスをしているようにみせかけて、今買ってもらえるように誘導する以外の選択肢はない。

そこで今回はオリンピック後の不動産価格に関する議論の根拠や、
今後の金利動向に対する予想の根拠を押さえたうえで、
今不動産を購入してもらえるように誘導できるよう知識をまとめていく。




そもそもなぜ不動産価格が上昇したのか?
・アベノミクス効果
・外国人を中心とした投資目的の買い
・マイナス金利政策の導入による低金利で不動産購入に対し積極的になった
・2020年の東京五輪需要で好景気向かえば地価の上昇が期待されたから。

~オリンピック後の不動産価格議論について~

【不動産価格は下がる派の根拠】
①投資家の利益確定の売りによる価格下落
東京オリンピックまでは不動産価格は上がるだろうという思惑で購入した投資家による不動産の利益確定売りは不動産価格の下落要因に。
②オリンピック需要の反動
オリンピック前は建設需要や需要の先食いで景気が上向いても、オリンピックが終わってしまえばその反動で景気が落ち込むことが予想されるから。
③人口減少問題に注目が集まり、不動産投資に対して消極的に
ビックイベントであるオリンピックが終わってしまうことで、影を潜めていた人口減少問題に注目が集まり、人口減少によるマンション需要が下がることから不動産の購入に対して消極的な姿勢になっていく可能性。
④金融機関の融資引き締めによる不動産価格の下落
オリンピックに関係なく、かぼちゃの馬車やTATERUの問題でより一層の融資引き締めが進めば、買いたい人も買えなくなるので価格の下落要因に。
また世界的な金利上昇局面にある中で、日本も低金利政策からの脱却をした場合に金利の上昇は不動産価格の下落要因にはなる。
⑤2022年の生産緑地制限解除による供給の増加による下落
1992年に指定された多くの生産緑地が2022年で30年を迎えるため、農地から宅地化が進んで市場に供給が増えれば不動産価格の下落要因に。

【不動産価格は下がらない派の根拠】
①日本のデフレ脱却でインフレによる不動産価格の上昇
さらなるインバウンド需要や民泊、また統合型リゾート施設やカジノ等の話が進めば、地価上昇が予想される。
②消費増税&消費増税対策による不動産価格の上昇
消費増税に伴う住宅需要対策による不動産価格上昇も考慮しなくてはいけない。

【不動産購入の先送りリスク】
現在低金利なのは日本くらいで、世界的には金利を上げている局面にある。
東京オリンピックによる経済効果でインフレが進み、日本も金利を上げていくこということになれば銀行金利負担は重くなる。
2025年問題(団塊世代が後期高齢者に突入し社会保障費を圧迫する)も控えており日本の国債格付けが悪化するとなれば急激な金利上昇になる可能性だってある。

わかりやすく元利均等返済35年5,000万円金利1%で借りれば
利息総額は約900万円。

しかしもし金利2%で借りるとすると
利息総額は約1,900万円。

金利がたった1%上昇するだけで約1,000万円も変わってくるのだ。

現在の店頭変動金利は2,5%程度だが、
バブル崩壊前の1991年頃の住宅ローン店頭変動金利は8%を超えている時期もある。

また、マイホーム購入の際に住宅ローンを組むとしたら、
購入の先送りをするとその分住宅ローンの完済年齢も上がってしまう。
様子見をしている間に賃貸に住んでいる場合、
本来住宅ローンの返済に充てられたはずの毎月の家賃支払いをドブに捨てることになる。

オリンピック後の不動産価格や今後の日本の金利がどうなるか
は誰にもわからない。
ただ少なくとも今の日本の金利は低いということは事実。
結論しては、いい物件に会えた時が買い時です。ということですね!