収益不動産は耐用年数が重要(耐用年数計算方法と減価償却費計算方法)

新着の収益物件情報が来たとき、
「うわ、利回り高~い」
などと喜んで飛びついてはいけない。

今回は銀行融資を引くにも、重要な法定耐用年数について収益不動産を扱う営業マンであれば必須の知識をまとめてみる。
物件の耐用年数は、購入後の費用として計上できる減価償却費にもかかわってくる最重要項目だ。
不動産投資家であれば誰もが知っている減価償却費用についても営業マンであれば、簡単な算出ができなければお話にならない。

銀行の融資年数も減価償却費も物件の耐用年数によって決定される。
耐用年数は建物構造によって決定されており、
住宅の用途の場合

木造22年
軽量鉄骨(鉄骨の骨格材の厚みが3mm以下)→19年
鉄骨(鉄骨の骨格材の厚みが3mm超4mm以下)→27年
重量鉄骨(鉄骨の骨格材の厚みが4mm超)→34年
鉄筋コンクリート(RC)47年
鉄骨鉄筋コンクリート(SRC)47年

と決められており、用途が事務所用であれば耐用年数は若干増え
用途が飲食店用であれば耐用年数は若干減る(詳細については割愛)

(中古物件耐用年数計算方法)




法定耐用年数が経過した築古の耐用年数切れ物件に関しては、

新築時の耐用年数×20/100

で耐用年数を決定する。

例)
築45年の一棟木造アパートの耐用年数は?
木造新築時の耐用年数22年×20/100=4.4
一年未満の端数は切り捨てになるので、耐用年数は4年となる。

耐用年数の一部を経過した物件(耐用年数が残っている物件)に関しては

(新築時の耐用年数-経過年数)+(経過年数×20/100)

で耐用年数を決定する。

例)
築20年が経過した一棟RCマンションの耐用年数は?
(新築時の耐用年数47年-20年)+20年×20/100=31
耐用年数は31年となる。

不動産投資において支払う税金を左右するのが減価償却費だ。
費用として計上できる減価償却は建物のみが対象で、土地は減価償却できない。
(定額法)建物の取得金額÷耐用年数=1年間の減価償却費
となる。
※償却率などについては割愛

減価償却費という費用が多く計上できる物件は、
利益を少なく計上できるため、支払う税金が少なくなる。
目先の利回りを見るだけではなく、減価償却費という視点で耐用年数も見ることで、キャッシュフロー上有利な物件かどうかも確認しよう。

ちなみによく客から聞かれる
「仲介手数料って経費でいいの?それとも減価償却?」
という質問だが、
不動産業者が受け取る仲介手数料は建物本体価格に加えて減価償却で処理するので注意が必要だ。
一時的な費用として計上するのではなく、
売買契約書の割合に従って土地と建物で按分(あんぶん)し、建物分の仲介手数料を建物本体価格に加えて減価償却するので注意が必要だ。

土地と建物の価格の内訳は売買契約書に記載されているが、
消費税の金額からも建物金額を求めることはできる。
(消費税は売主が法人の建物にしかかからない。個人が売主の建物は非課税。土地は法人個人関係なく非課税)

①消費税額÷0.1(消費税が10%の場合)=建物金額

または
価証明を取得し、土地と建物の固定資産税評価額の割合に従って物件価格を按分して建物金額を算出すればよい。

この2つの建物と土地の按分方法は不動産営業マンが売買契約書を作成する際にも使えるのでよく覚えておこう。
融資年数や減価償却費の計算においても、耐用年数の計算がすぐにできなければ話にならない。
建物構造による法定耐用年数
「木造22年、軽量鉄骨19年、重要鉄骨34年、RCとSRC47年」
だけは暗記して物件の判断ができるようにしておこう。