容積率の知識と計算方法、緩和について

建ぺい率や容積率は建築基準法上で最も不適合の多い規制項目になる。

容積率オーバーの物件は融資対象外とする金融機関は非常に多く、
金融機関が融資の担保評価する際の最優先で確認される項目の一つだ。

トラブル防止、そして物件の価値見極めのためにも
営業マンが知っておくべき容積率の知識をまとめてみる。



容積率=延べ面積/敷地面積×100%=○○%
(建築物の延べ床面積の敷地面積に対する割合のこと)
この算定による容積率が指定容積率を超えないことが必要となる。

(例1)敷地面積100㎡で容積率200%の場合
→延べ床面積200㎡までOK

「玄関ポーチ」「バルコニー・ベランダ」「ロフト」などは延べ床面積には含まれない。詳しくはこちらの記事をどうぞ↓
http://miyauchiosuka.com/バルコニーやロフトは床面積に含む?地下室や車/ ‎


前面道路による容積率制限

前面道路の幅員が12m未満であれば、
・前面道路幅員×4/10×100%(住居系用途地域)
・前面道路幅員×6/10×100%(商業系用途地域)
この計算式で出た基準容積率と、都市計画で定められた指定容積率を比較し、厳しいほうの容積率が適用となる。
※複数の道路に接している場合は、広いほうの道路幅員で計算し、セットバック前の4m未満2項道路は幅員4mとして計算する。


容積率の制限の緩和

①共同住宅の共用廊下や階段は延べ面積に算入しない。
②エレベーターの床面積は延べ面積に算入しない。
③建物の地階にある住居部分床面積は、その建物の住居部分床面積合計の3分の1までは延べ床面積に算入しない。(老人ホームにも適用)
④自動車の車庫、バイク、自転車置き場、駐車や停留のための施設の床面積は、建物の延べ床面積の5分の1を限度に容積率の計算から除外される。
⑤防災用の備蓄倉庫等の床面積は一定割合まで容積率の計算から除外される。


敷地が異なる用途地域・地区にまたがるときの

容積率計算方法

(A敷地面積×A容積率+B敷地面積×B容積率)
を(A敷地面積+B敷地面積)で割って100%をかけてやればOK

建ぺい率・容積率の制限は、それぞれの割合について、
各敷地面積で加重平均した数値がその敷地の制限として適用される。

建ぺい率の知識と計算方法、緩和措置の知識

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