旧法借地権と新法借地権の違いについて

レインズを見ていて、
おっ安いな!と図面を開いたら
『借地権』という残念なキーワードを発見(涙)

売買仲介営業における
旧法借地権付きの物件と新法借地権(借地借家法の普通借地権)付きの物件、
では何が違うのか?
※定期借地権はわかりやすいので割愛

①地主の更新拒絶の正当事由が明確かどうか
②契約期間と更新について


旧法借地権&借地借家法普通借地権(新法借地権)についてはどちらも
「契約期間はあるが、原則更新が前提なので、ずっと住み続けられますよ」
という認識でOKだ。

では、細かい点で何が違うのか?

①地主の更新拒絶の正当事由が明確かどうか
地主が契約の更新を拒絶したいという場合、
旧法借地権の場合には正当事由が必要だった。
しかしこの正当事由とはなんなのかが明確に決められておらず、
更新を拒絶することが実質できなかった(一度貸したら帰ってこない)
これが新法借地権になると、
この正当事由というものが明確になっているという点が違いとなる。

借地の更新拒絶の正当事由(新法借地権)
・地主側の土地使用が必要(自己親族居住のため、生計維持のため等)
・長期間建物が使用されておらず、腐朽損傷が著しい
・地主が他に多くの不動産を有していない
・地主に無断で増改築・再築等
・正当な金額の提示(立ち退き料)
などなどです。

また新法借地権は契約終了時に地主に建物の買取りを請求することもできる。(地主都合で契約更新しない場合は地主に拒否権はない)

②契約期間と更新について

・旧法借地権(旧借地法に基づく借地権)の契約期間
非堅固(木造等)→最低20年(定めなしなら30年)
堅固(鉄筋等)→最低30年(定めなしなら60年)

・新法借地権(借地借家法に基づく普通借地権)の契約期間
建物構造関係なしに30年

 

・旧法借地権(旧借地法に基づく借地権)の更新は
非堅固→20年
堅固→30年

・新法借地権(借地借家法に基づく普通借地権)の更新は
建物構造関係なしに1回目20年、2回目以降は10年ごとに更新

 

なお、一般的な更新料の水準は、
更地価格の5%もしくは年額支払い地代の5年分程度が目安となっています。

 

正直客に説明するのも面倒なので、できれば避けたい『借地権』だが
一応不動産のプロとして押さえるところは押さえておかなくてはいけない。

営業マンが知っておくべき借地権の種類

借地権付き住宅のメリットとデメリット

「借地権って何?」って客から聞かれたら