旧耐震と新耐震、耐震等級とは(地震に関する不動産営業知識)

旧耐震基準の物件に関しては銀行融資は厳しくなっており、
住宅ローン控除やフラット35が利用できなかったり、
旧耐震と新耐震それぞれのメリットデメリットを押さえておく必要がある。

今回は、不動産営業マンのための地震に関する最低限知識
・「旧耐震基準」と「新耐震基準」と「新・新耐震基準」の違い
・耐震等級1~3の違い
・耐震、制震、免震の違い
についての基礎知識をまとめてみる。

地震の多いこの日本で高額な不動産の購入となれば、
「よく聞く旧耐震・新耐震ってなんですか?何が違うんですか?」
「販売図面に耐震等級3って大きく書かれてるんですけどこれ何?何がいいの?」
「予算限られるので、旧耐震物件検討してるんですけど、地震のこと考えるとやめておいたほうがいいでしょうか?」
と質問攻めにあうことは多い。

予算が限られる中で広さとエリアがの優先順位が高いのであれば、
客の不安ネックを潰して旧耐震基準物件を提案していくしかない。
最低限の知識を押さえて最適な提案で契約に結び付けよう。



1981年(昭和56年)6月1日の建築基準法の改正により、
新耐震基準が定められた。
1981年(昭和56年)5月31日以前の建築確認→旧耐震基準
1981年(昭和56年)6月1日以降の建築確認→新耐震基準
(昭和56年5月31日以前の建物でも新耐震基準のものもあるので注意)
(逆に1982年に完成(竣工)した物件でも建築確認済証の交付日が1981年5月31日以前であれば旧耐震なので要注意)
2000年(平成12年)6月1日以降の建築確認→新・新耐震基準(2000年基準)

旧耐震基準→震度5程度の地震までなら大丈夫だろう
新耐震基準→震度7程度の地震までなら大丈夫だろう
新・新耐震基準→新耐震基準よりもさらに安心
という認識でOKだ。

旧耐震基準物件のメリット

・物件価格が安い(立地が良くて広い)
・物件価格が安ければ住宅ローンの返済に余裕が持てる
・一生住み続けるつもりでなければ気軽に住み替えできる
・投資用として好立地な場所にあれば賃貸として貸し出す際に有利
・既に物件価格が下がっており、駅近物件で需要があればこれ以上価値が落ちにくい

旧耐震物件でも耐震性がしっかりした物件はある。耐震診断や耐震補強などしている場合もあるため元付けに確認する価値はある。

旧耐震基準物件のデメリット
・旧耐震物件に対して融資する銀行が減りつつあり、将来売却する際に融資がつかないため売却する際に困る可能性。
・住宅ローン控除や親からの住宅資金援助非課税制度、すまい給付金等が利用できない。
(マンション築25年以内、木造戸建て築20年以内が条件なので。ただし耐震適合証明書等の条件を満たせば可能)
・フラット35がほぼ使えない。(耐震評価基準に適合していれば使えるが手間も費用もかかるし旧耐震物件で適合している物件は少ない)

旧耐震基準マンションをお客様に提案する際は
・資産価値を気にする客→
「駅近であれば旧耐震でも需要があるので資産価値は下がりにくいですから」
・予算的に旧耐震しか選択肢にないけど地震が不安な客→
「耐震診断や地震対策している物件もあるので探してみますよ。新耐震物件でも地盤が緩い地盤場所だと安心とは言えないので、地盤が固いエリアで探すのもいいと思います。地震に強いマンションの形状とかもありますから」

 

耐震等級とは?
2000年(平成12年)施行の「住宅の品質確保の促進等に関する法律」
いわゆる「品確法」による建物の強度を表す一つの指標

等級1→一般住宅の耐震性能
建築基準法と同程度の耐震性能

等級2→病院や学校などの避難所レベルの耐震性能
建築基準法の1.25倍の強度
長期優良住宅と認定されるには等級2以上が必要

等級3→消防署や警察署など防災拠点レベルの耐震性能
建築基準法の1.5倍の強度

耐震等級を上げるには基礎や梁、壁や屋根などの強化や構造計算が必要になり、その分費用はかかる。また耐震等級3と取ろうと思うと、開口部や壁、窓などの配置制限があり自由な間取りが実現できないこともある。
一方で耐震等級が高ければ地震保険が安くなる等のメリットもある。

2000年に耐震等級という指標が作られたため、築年数の古い建物の耐震等級はわからないが、新耐震基準が定められた1981年(昭和56年)6月1日以降の建物は、新基準を満たしているので、耐震等級1以上の強度はあると見なせる。

耐震・制震・免震の違い

耐震→揺れに耐える
建物の強度(柱や梁、筋交い、床、屋根、壁等)で揺れに耐える
日本で最も取り入れられているのが耐震工法のため、建築コストが安い

制震→揺れを吸収する
建物内部に制震部材によって地震の揺れを吸収する
耐震工法よりも地震の際の被害が少なく、免震工法よりコストが安いが、導入するには土地の地盤が強い必要がある。

免震→揺れを伝えない
建物と基礎の間の免震装置で地盤と切り離すことで、揺れを伝えない仕組み
地震が来てもほとんど揺れず、地震対策においては最も優れた工法といわれるが、耐震工法と制震工法に比べコストが高く、地下室が作れない。

耐震工法+制震工法
耐震工法+免震工法
といったように、それぞれのメリットを組み合わせて
より地震に強い家にすることも可能だ。

地震の多いこの国で高額な不動産の取引を仲介していくならば、
地震に関する知識は必須となる。
不動産のプロとして最低限の知識はおさえて、
より良い提案で契約を目指しましょう。