路線価とは?(計算方法)相続税路線価と固定資産税路線価の違い

収益不動産を探す客から「路線価は?」と聞かれる機会は
一棟ものを扱う不動産営業マンであれば多いであろう。
今回は路線価の特徴と種類、使われ方、路線価図の見方と路線価の出し方についてまとめてみる。

・【路線価とは?】
①相続税路線価
固定資産税路線価
の2つがある。
・路線価とは?相続税路線価と固定資産税路線価の違い
・路線価図の見方と路線価の出し方




路線価とは?

そもそも路線価とはどういうものだろうか?
路線価とは道路に面する標準的な宅地の1平方メートルあたりの価格のことだ。土地の価格の水準はそれが接している道路によって決められるという考えが根底にある。宅地の評価額基準となり、今住んでいる場所やこれから住もうと考えているエリアの土地の値段の相場を知るための基準にもなるものだ。ちなみに路線価には相続税路線価と固定資産税路線価の二つの種類がある。

路線価はどんなことに使われる?

路線価は財産評価基準のひとつで、税金を計算するときに使われる。具体的に言うと土地を相続したり贈与があった時にどれくらいの価値の土地を受けたかを判断する基準となる。

2つの路線価の特徴と使われ方
路線価は相続税路線価と固定資産税路線価の2つに分けられる。ややこしいが不動産営業マンとしてそれぞれの最低限の特徴は知っておこう。

①相続税路線価
路線価といえば一般的に相続税路線価のことを指すことが多い。これは相続税や贈与税を計算するときの基準になるものだ。国土交通省土地鑑定委員会が毎年3月に出す公示地価の価格の8割程度で設定される。
相続税路線価は国税庁が1月1日時点に評価したものが毎年7月1日に公表される。そのため価格は国税庁の「路線価図・評価倍率表」を参照することで知ることが出来る。
すべての土地に路線価があるわけではないため、路線価がない土地の価格は、固定資産税の課税基準である固定資産税評価額をもとに計算する。

②固定資産税路線価
固定資産税路線価は固定資産税、都市計画税、不動産取得税などを決めるときに用いられる。こちらは公示地価の7割程度が目安となっていて、3年に1度見直される。新しく戸建を購入する際にその土地の固定資産税がどれくらいになるかを知りたい時はこの値段を知る必要がある。

路線価図の見方と路線価の出し方
 路線価図ではその道路に面している土地の1㎡あたりの価格が千円単位で記されている。例えば該当地に面する道路に「300C」と書かれていれば、その土地の路線価は1㎡あたり30万円となる。
借地権物件の場合は、路線価図には路線価を示す数値の末尾にA~Gの借地権割合を表すアルファベットがつけられており、「C」は借地権割合が70%(アルファベットと借地権割合の対応は路線価図に記載されている)であることを表しているので、1㎡あたり30万円のうち70%が借地権の価格で、残りの30%が土地を貸している人の権利部分の価格となる。
次に土地の形状と接道状況に応じて路線価を補正する必要がある。
形状がいびつであるなど利用価値が低い土地の場合は、路線価を減額し、逆に複数の道路に接していて利用価値が高い場合は、路線価を増額する。(具体的な補正率については割愛)
補正された路線価×土地面積=土地評価となる

接道によって計算方法が異なるが、基本的な路線価算出公式を4つまとめてみる。
1つの道路にしか面していない土地
路線価図㎡単価×補正率×宅地面積=路線価評価額
角地
(正面路線価×補正率)+(側面路線価×補正率×側方路線影響加算率)=路線価評価額
※側方路線影響加算率の数値については省略
準角地(L字型道路に面している土地)
(正面路線価×補正率)+(側面路線価×補正率×側方路線影響加算率)=路線価評価額
※側方路線影響加算率の数値については省略
両面道路
(正面路線価×補正率)+(裏面路線価×補正率×二方路線影響加算率)=路線価評価額

まとめ
路線価は道路に面する宅地の1平方メートルあたりの値段で、相続税や固定資産税を決定する際に基準として使われる。路線価は税金や収益不動産紹介の際にも顧客に聞かれたり話題になったりすることがある。彼らから仲介手数料を受け取る以上、不動産のプロとしてはこのくらいの知識は覚えておこう。