収益不動産は耐用年数が重要(耐用年数計算方法と減価償却費計算方法)

新着の収益物件情報が来たとき、
「うわ、利回り高~い」
などと喜んで飛びついてはいけない。

今回は銀行融資を引くにも、重要な法定耐用年数について収益不動産を扱う営業マンであれば必須の知識をまとめてみる。
物件の耐用年数は、購入後の費用として計上できる減価償却費にもかかわってくる最重要項目だ。
不動産投資家であれば誰もが知っている減価償却費用についても営業マンであれば、簡単な算出ができなければお話にならない。

銀行の融資年数も減価償却費も物件の耐用年数によって決定される。
耐用年数は建物構造によって決定されており、
住宅の用途の場合

木造22年
軽量鉄骨(鉄骨の骨格材の厚みが3mm以下)→19年
鉄骨(鉄骨の骨格材の厚みが3mm超4mm以下)→27年
重量鉄骨(鉄骨の骨格材の厚みが4mm超)→34年
鉄筋コンクリート(RC)47年
鉄骨鉄筋コンクリート(SRC)47年

と決められており、用途が事務所用であれば耐用年数は若干増え
用途が飲食店用であれば耐用年数は若干減る(詳細については割愛)

(中古物件耐用年数計算方法)

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収益不動産投資で失敗する人の特徴【エリートほど不労所得に騙される】

何棟も残債たっぷりの収益不動産を抱えておきながら、ご本人様は投資家気どりで「融資が下りるなら買うよ」などと呑気なことを言っている人には目も当てられない。

今回は、収益不動産投資で損する人の特徴、また収益不動産投資典型的失敗パターンをまとめてみる。

当初想定していた賃料設定では空室が埋まらず、気が付けばローン返済分の持ち出しが増え、売却を考え始めるも時すでに遅し。物件資産価値の低下で残債が残ってしまい、売るに売れない地獄から抜け出せなくなる人は多い。

売るに売れない状況で困ってしまう事態に陥りやすい人のマインドとしては
「融資が下りるうちに買わなきゃ損じゃん」
「融資が下りるなら買うよ」
「借りれるなら借りれるだけ借りて投資しないと勿体ない」
「自分は買える属性なんだから買わないと損」
という思考の人が多い。

年収1,500万円オーバーのエリートサラリーマンほど、収益不動産の購入によって痛い目から逃げ出せなくなるので注意が必要だ。
不労所得という甘い言葉に騙され、物件が買えてしまうエリートこそ、不動産営業マンに煽てられ、気づいたときには借金地獄から抜け出せなくなっている。

収益不動産投資典型的失敗パターン
①新築一棟の想定利回りに騙される
②入居需要依存物件に騙される
③家賃保証サブリース契約に騙される

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路線価とは?(計算方法)相続税路線価と固定資産税路線価の違い

収益不動産を探す客から「路線価は?」と聞かれる機会は
一棟ものを扱う不動産営業マンであれば多いであろう。
今回は路線価の特徴と種類、使われ方、路線価図の見方と路線価の出し方についてまとめてみる。

・【路線価とは?】
①相続税路線価
固定資産税路線価
の2つがある。
・路線価とは?相続税路線価と固定資産税路線価の違い
・路線価図の見方と路線価の出し方

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自己資金がない人は客じゃない(収益と実需の銀行融資)不動産営業マンの本音

「自己資金がない人は客じゃない」
というのが客には言えない、今の不動産営業マンの本音だろう。

①収益不動産客は投資マインドが強いからこそ物件が買えない人が多い
②実需住宅ローンにおいても自己資金が求められるケースが多くなってきた

収益不動産においては、フルローン、うまくやればオーバーローンまで融資を引っ張り出せた夢のような時代は終わりを迎え、
お問い合わせ時点で自己資金がないとわかった人は客ではない
という判断をせざるを得ないのが不動産営業マンの正直なところだ。

ベースとして「物件価格の2割+諸費用」分の現金を投資に回す余裕
がある人でなければ、
銀行融資の土台にも乗らないような厳しい時代へと突入してしまった。
共同担保に入れることのできる価値ある物件を所有していることが望ましく、
自宅を共同担保に入れたり、妻を連帯保証人という条件を求められることも多い。
買えない人をいかに買えるようにできるか営業マンの腕の見せ所であろう。

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いつ不動産を買うべき?低金利の今かオリンピック後か(今後の不動産価格)

「今東京不動産価格めちゃくちゃ上がってるでしょ~今は手を出しちゃダメだよ~」
「オリンピックの後不動産価格が暴落するってよく聞きますけど、実際どうなんですか?待ったほうがいいんでしょうか?」
「今低金利ですよね?金利安いうちにローン組んで不動産買うほうがいいんでしょうか?」

結局のところ未来の不動産価格なんて誰にもわからないわけだが、
不動産営業マンとしては客観的な立場に立ったアドバイスをしているようにみせかけて、今買ってもらえるように誘導する以外の選択肢はない。

そこで今回はオリンピック後の不動産価格に関する議論の根拠や、
今後の金利動向に対する予想の根拠を押さえたうえで、
今不動産を購入してもらえるように誘導できるよう知識をまとめていく。 続きを読む →

解体費用っていくらかかるの?古家付きの土地を購入する場合

「これ解体っていくらかかりますか?
あ、具体的な金額は見積りしてからでいいんですけど、
大体の目安でいいんで大まかな金額教えてもらえません?」

売地の問い合わせの客からの質問で建物解体費用の質問は
真剣に考えている客ならほぼ来る。
今ある建物をリノベする気のない客なら解体費用がかかるわけだから当然だ。

【解体費用の目安】
道幅が広く重機が入る前提で
・木造→坪7万
・鉄骨やRC(鉄筋コンクリート)→坪10万

重機が入らなかったり、アスベストがあればその倍の金額がかかる。
庭に樹木や庭石などがあったり、地下のある建物だったり、
地中埋設物や浄化槽があったりすればより費用がかかる。

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容積率の知識と計算方法、緩和について

建ぺい率や容積率は建築基準法上で最も不適合の多い規制項目になる。

容積率オーバーの物件は融資対象外とする金融機関は非常に多く、
金融機関が融資の担保評価する際の最優先で確認される項目の一つだ。

トラブル防止、そして物件の価値見極めのためにも
営業マンが知っておくべき容積率の知識をまとめてみる。
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建ぺい率の知識と計算方法、緩和措置の知識

古家付きの売地を購入して建て替えを検討してるお客様と関わるうえでは
トラブルにだってなりやすい建ぺい率や容積率の問題。

「え?今建ってる建物と同じ大きさの建物が建てられないの?
もっと早く言ってよ!」

販売図面には建ぺい率容積率オーバーしていても記載がないこともあるのだから、紹介する前に簡単な計算くらいはできないと大事になる可能性もある。

営業マンが最低限押さえておくべき建蔽率(建坪)の知識をまとめてみた。

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バルコニーやロフトは床面積に含む?地下室や車庫は?

土地を買ってくれた客を連れてハウスメーカーでのプレゼンとなれば、
延べ床面積の知識は必須となってくる。

物件案内をしていても
「この物件床面積120㎡もありますけど、ロフト部分も含めてですか?」
と聞かれることも珍しくない。

今回は延べ床面積についての知識をまとめてみた。
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