収益不動産は耐用年数が重要(耐用年数計算方法と減価償却費計算方法)

新着の収益物件情報が来たとき、
「うわ、利回り高~い」
などと喜んで飛びついてはいけない。

今回は銀行融資を引くにも、重要な法定耐用年数について収益不動産を扱う営業マンであれば必須の知識をまとめてみる。
物件の耐用年数は、購入後の費用として計上できる減価償却費にもかかわってくる最重要項目だ。
不動産投資家であれば誰もが知っている減価償却費用についても営業マンであれば、簡単な算出ができなければお話にならない。

銀行の融資年数も減価償却費も物件の耐用年数によって決定される。
耐用年数は建物構造によって決定されており、
住宅の用途の場合

木造22年
軽量鉄骨(鉄骨の骨格材の厚みが3mm以下)→19年
鉄骨(鉄骨の骨格材の厚みが3mm超4mm以下)→27年
重量鉄骨(鉄骨の骨格材の厚みが4mm超)→34年
鉄筋コンクリート(RC)47年
鉄骨鉄筋コンクリート(SRC)47年

と決められており、用途が事務所用であれば耐用年数は若干増え
用途が飲食店用であれば耐用年数は若干減る(詳細については割愛)

(中古物件耐用年数計算方法)

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収益不動産投資で失敗する人の特徴【エリートほど不労所得に騙される】

何棟も残債たっぷりの収益不動産を抱えておきながら、ご本人様は投資家気どりで「融資が下りるなら買うよ」などと呑気なことを言っている人には目も当てられない。

今回は、収益不動産投資で損する人の特徴、また収益不動産投資典型的失敗パターンをまとめてみる。

当初想定していた賃料設定では空室が埋まらず、気が付けばローン返済分の持ち出しが増え、売却を考え始めるも時すでに遅し。物件資産価値の低下で残債が残ってしまい、売るに売れない地獄から抜け出せなくなる人は多い。

売るに売れない状況で困ってしまう事態に陥りやすい人のマインドとしては
「融資が下りるうちに買わなきゃ損じゃん」
「融資が下りるなら買うよ」
「借りれるなら借りれるだけ借りて投資しないと勿体ない」
「自分は買える属性なんだから買わないと損」
という思考の人が多い。

年収1,500万円オーバーのエリートサラリーマンほど、収益不動産の購入によって痛い目から逃げ出せなくなるので注意が必要だ。
不労所得という甘い言葉に騙され、物件が買えてしまうエリートこそ、不動産営業マンに煽てられ、気づいたときには借金地獄から抜け出せなくなっている。

収益不動産投資典型的失敗パターン
①新築一棟の想定利回りに騙される
②入居需要依存物件に騙される
③家賃保証サブリース契約に騙される

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路線価とは?(計算方法)相続税路線価と固定資産税路線価の違い

収益不動産を探す客から「路線価は?」と聞かれる機会は
一棟ものを扱う不動産営業マンであれば多いであろう。
今回は路線価の特徴と種類、使われ方、路線価図の見方と路線価の出し方についてまとめてみる。

・【路線価とは?】
①相続税路線価
固定資産税路線価
の2つがある。
・路線価とは?相続税路線価と固定資産税路線価の違い
・路線価図の見方と路線価の出し方

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