売買仲介の反響電話対応トークスクリプト

売買仲介の不動産営業マンにとって売上を作るために重要な反響の電話対応

会社にかかってきた電話を取ると「スーモからの反響です」「アットホームからの反響です」という自動音声があり、その後電話にて物件を問い合わせてきた客と直接繋がることになる。
客からの電話の問い合わせはいつあるかわからない。
電話応対を間違えれば見込み客を潰してしまい、不動産会社はスーモやアットホームといったポータルサイトに膨大な広告費をかけているため、会社からの信用がなくなった営業マンは反響を任せてもらえなくなってしまう。

今回は、売買仲介営業マンにとって必須の反響電話対応マニュアルのご紹介です。
反響①「物件を実際に見たいという見込み客」の電話対応
反響②「物件の詳しい資料だけ欲しいという見込み客」の対応
反響③「既に販売終了した物件の問い合わせをしてきた客」の電話対応
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不動産売却相談の対応マニュアル(専属専任はやり過ぎ)

「専任媒介」といえば、売買仲介営業マンなら大好きな言葉だろう。
「専任物件」さえあれば、反響もたくさん来るし、最低でも売主から片手分の手数料が入ると考えれば、喉から手が出るほど欲しいものだ。
不動産売却の相談は他社との相見積もりをされるケースが多く、どの会社も専任を取るために必死のため、他社との闘いともいえる。

今回は客から不動産売却の相談があった場合の対応マニュアルのご紹介です。

不動産の売却を考えている客からの電話があった場合、
最初にヒアリングすべき主な項目は以下の5つである。
売却の動機(なぜ売るのか、いつまでに売りたいのか)
残債がいくらあるのか(最低でも抵当権が外れる金額で媒介が欲しいため)
売主は誰か(共有持分のある物件の場合は全員売却の意思があるのか確認する必要があるため)
他の不動産会社に売却の相談はしているのか(専任媒介がとれそうかどうか)
売主の希望売却価格の目線(希望価格と査定金額に乖離があると媒介がもらえない可能性があるため) 続きを読む →

実務で使える売買仲介追客メール署名雛型集

今回は不動産新人が実際に使っている
中長期見込み客専用の追客メール署名テンプレートのご紹介です。
新人の不動産売買仲介営業マンが実務で使えるよう、複数パターンをご紹介させていただきます。

最近はメールアドレスだけで問い合わせをしてくる反響の数も多いため、
営業マンはメールの署名機能を使って効率的に営業活動をしていかなくては、
数字を出すことはできない。

メールの返信をしてくれない客も多く、他決していたり、もう見込み客が死んでいることに気が付かなければ余計な仕事に時間をとられることになる。
ハイクラスな客ほど、メールでのやり取りを希望する人の割合は多く、
失礼のないわかりやすいメールの文章雛形を複数使いこなすことが重要だ。
定期的に新着物件のメールを送り、
見込みを育てるのもコンスタントに数字を上げるためには大切な仕事なのだ。

不動産新人営業マンがすぐに使える追客メールテンプレートをまとめて8つ紹介するので、ぜひ参考にして自分に合ったものを使って欲しい。

以下売買仲介メール追客テンプレートのご紹介です↓↓↓
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反響対応マニュアル&客からメール返信が来る工夫(売買仲介)

最近の不動産営業は、電話よりも、メールによるやり取りを希望する客の割合が増え、ポータルサイトによっては、客のメールアドレスしかわからないという反響の数も多くなってきている。

世の中の不動産営業マンにとって、客とのメールコミュニケーションスキルはかなり重要で、言葉を間違えれば客は誤解し、突っ込まなければヒアリングできず、突っ込みすぎるとウザがられ、時に営業マンは嫌われてしまう。
今回は不動産営業マンが実務で使える反響対応の考え方と、反響を無駄にしない反響対応の工夫についてまとめてみる。

ファーストコンタクトは電話かメールどっちがいいの?
→電話番号がわかるならすぐメールした後にすぐ電話すべき
②客からメールの返信が来るようにする工夫
③反響メール再送テンプレート

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収益不動産は耐用年数が重要(耐用年数計算方法と減価償却費計算方法)

新着の収益物件情報が来たとき、
「うわ、利回り高~い」
などと喜んで飛びついてはいけない。

今回は銀行融資を引くにも、重要な法定耐用年数について収益不動産を扱う営業マンであれば必須の知識をまとめてみる。
物件の耐用年数は、購入後の費用として計上できる減価償却費にもかかわってくる最重要項目だ。
不動産投資家であれば誰もが知っている減価償却費用についても営業マンであれば、簡単な算出ができなければお話にならない。

銀行の融資年数も減価償却費も物件の耐用年数によって決定される。
耐用年数は建物構造によって決定されており、
住宅の用途の場合

木造22年
軽量鉄骨(鉄骨の骨格材の厚みが3mm以下)→19年
鉄骨(鉄骨の骨格材の厚みが3mm超4mm以下)→27年
重量鉄骨(鉄骨の骨格材の厚みが4mm超)→34年
鉄筋コンクリート(RC)47年
鉄骨鉄筋コンクリート(SRC)47年

と決められており、用途が事務所用であれば耐用年数は若干増え
用途が飲食店用であれば耐用年数は若干減る(詳細については割愛)

(中古物件耐用年数計算方法)

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不動産売買仲介営業マンの一日と仕事内容(売買仲介の実態)

不動産業界に興味のある方向けに、
今回はドラマ「家売る女」でも登場する
不動産売買仲介営業マンの実態についてまとめてみる。

1、不動産売買仲介営業マンの一日スケジュール
(暇な日バージョンと忙しい日バージョンの2つを紹介。)

2、売買仲介は結果が全ての実力主義の世界(仕事内容)

 

売買仲介は仕事のできない営業マンほど暇である。
逆に仕事のできる案件の多い人ほど忙しく、収入の格差は激しい。

知識も経験もない新人社員に会社の大事なお客様(膨大な広告費を投資して集客した会社の反響客)を任せてもらえるはずはない。
新人がまず最初にする仕事はポスティングやオープンハウス(現地販売)といった方法で自分のお客様を増やすことだけだ。
「お部屋探し」の賃貸と違ってお客様の本気度が違い、一生に一度の高額な買い物への不安を抱えているため、客は不動産のプロをこちらに求めてくる
頼りにならない信用できない営業マンはお客様に切られてしまうのが当たり前の世界である。
何かをきっかけに結果を出せば、社内での視線と待遇がどんどん変わっていき、チャンスは増え、収入面でも大きく稼ぐことができるのだが、大半の人間は結果が出る前に諦めて去って行ってしまう。それが売買仲介である。

1、不動産売買仲介営業マンの一日スケジュール
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「不動産営業が他の営業職と違うところ」売買仲介のメリットデメリット

営業といっても業界、職種によって様々な違いがある。
そこで今回は他の営業職との違いも見ながら、不動産営業の特徴について比較する。
不動産営業といっても、賃貸仲介、売買仲介、買取再販仕入れ営業、管理などなどさまざまな職種がある。
今回は「家売る女」などでもイメージしやすい不動産売買仲介について、その仕事をするメリットデメリットをまとめてみる。
不動産営業に興味のある人は人は不動産営業のメリットとデメリットを押さえたうえで、ぜひチャレンジしてみてほしい。

不動産新人が思う、不動産売買仲介営業のいいところ
①学歴関係ない
②未経験でも入社しやすい(年齢制限も他業界に比べて優しい)
③若くして大金が手に入るチャンスがある(グレーゾーンが多い)
④良くも悪くも実力主義(数字、売上が全て)
⑤普段会えないハイクラスなお客様と雑談できる。

不動産新人が思う、不動産売買仲介営業の悪いところ
①ブラック企業が多い(求人詐欺、社保なし業務委託、長時間労働)
②世間からの評価が低い(銀行からの評価も低い)

③人の入れ替わりが激しい
④安定は望めない
⑤常に新規開拓、見込みづくりをしなくてはいけない
⑥人間的に問題のある不動産営業マンが多い(悪い奴が多い)

不動産売買仲介のいいところ①
①学歴関係ない
不動産営業は他の営業職と違い、学歴や資格がなくても入りやすい業界である。不動産新人が過去勤務していた証券会社では、そもそも大卒でなければ入社すらできなかった。コネで高卒の人材が入社した際は高卒というどうでもいいことですら社内で話題になり、同じ仕事でも基本給が低かったのは驚きであった。
一方で不動産業界においては高校中退や中卒も珍しくなく、職場で「どこの大学出身なの?」という会話すら他業界に比べあまり話題にすらならないという印象だ。

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路線価とは?(計算方法)相続税路線価と固定資産税路線価の違い

収益不動産を探す客から「路線価は?」と聞かれる機会は
一棟ものを扱う不動産営業マンであれば多いであろう。
今回は路線価の特徴と種類、使われ方、路線価図の見方と路線価の出し方についてまとめてみる。

・【路線価とは?】
①相続税路線価
固定資産税路線価
の2つがある。
・路線価とは?相続税路線価と固定資産税路線価の違い
・路線価図の見方と路線価の出し方

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住宅工法の種類と特徴(在来工法と2×4ツーバイフォー工法の違いなど)

住宅は価格、間取り、立地など選ぶ際に大事なことはたくさんあるが、
その中で住宅工法も欠かせない。
住宅工法のことまで聞いてくる客は少数かもしれないが、住宅の基礎となる
とても大切な条件であり、いざというときに答えられないのは信用を失う。
今回は代表的な住宅工法の種類とその特徴について
不動産営業マンとして説明できるよう要点を押さえておこう。


住宅工法の種類

今回説明する住宅工法は5つ。とりあえずこれだけ押さえておけば
だいたいの住宅の説明はできるはずだ。

①在来工法

②2×4(ツーバイフォー)工法

③軽量鉄骨造(プレハブ工法)

④重量鉄骨造

⑤鉄筋コンクリート造(RC造)

⑥木造ラーメン工法

 

住宅工法の特徴・メリット・デメリット 続きを読む →

トイレメーカーブランドで押さえるべきはこの7社

以前、押さえるべきキッチンメーカーブランド7社を紹介した。
トイレはキッチンに比べると地味だと感じるかもしれないがそんなことはなく、毎日使う上に1日に何度も使うかなり家の中でも重要な場所だ。
顧客に「見た目が綺麗なトイレがいい」「掃除がしやすい方がいい」と要望を言われたときに「それなら・・・」とすぐに紹介できるよう
基本的なトイレメーカーの特徴を押さえておこう。

押さえるべきトイレメーカーブランド7社

それでは早速押さえるべきブランドを見ていこう。
①~③は日本の3大トイレメーカーブランドになる。
「これは日本でのシェアがナンバーワンで・・・」などと一言言えば客からの信頼度アップにつながるであろう。

①TOTO

②LIXIL

③パナソニック

④ジャニス

⑤アサヒ衛陶

⑥KOHLER

⑦ネポン

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