不動産売買仲介営業マンの一日と仕事内容(売買仲介の実態)

不動産業界に興味のある方向けに、
今回はドラマ「家売る女」でも登場する
不動産売買仲介営業マンの実態についてまとめてみる。

1、不動産売買仲介営業マンの一日スケジュール
(暇な日バージョンと忙しい日バージョンの2つを紹介。)

2、売買仲介は結果が全ての実力主義の世界(仕事内容)

 

売買仲介は仕事のできない営業マンほど暇である。
逆に仕事のできる案件の多い人ほど忙しく、収入の格差は激しい。

知識も経験もない新人社員に会社の大事なお客様(膨大な広告費を投資して集客した会社の反響客)を任せてもらえるはずはない。
新人がまず最初にする仕事はポスティングやオープンハウス(現地販売)といった方法で自分のお客様を増やすことだけだ。
「お部屋探し」の賃貸と違ってお客様の本気度が違い、一生に一度の高額な買い物への不安を抱えているため、客は不動産のプロをこちらに求めてくる
頼りにならない信用できない営業マンはお客様に切られてしまうのが当たり前の世界である。
何かをきっかけに結果を出せば、社内での視線と待遇がどんどん変わっていき、チャンスは増え、収入面でも大きく稼ぐことができるのだが、大半の人間は結果が出る前に諦めて去って行ってしまう。それが売買仲介である。

1、不動産売買仲介営業マンの一日スケジュール
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不動産賃貸仲介営業マンの忙しすぎる一日と仕事内容(賃貸仲介の実態)

不動産業界に興味のある方向けに、
今回は「お部屋探し」でいつもお世話になる、
不動産賃貸仲介営業マンの実態についてまとめてみる。

1、不動産賃貸仲介営業マンの一日スケジュール
(暇な日バージョンと忙しい日バージョンの2つを紹介。)
2、賃貸仲介は毎日忙しすぎる(主な仕事内容)

不動産賃貸仲介をする不動産会社はシフト休みのところが多いため、休みが不定休となるところも多く、賃貸仲介営業マンは常に忙しい
その理由として客がいないときは、スーモやホームズといった集客のためのポータルサイトに宣伝用の物件情報の入力をしたり、自社管理物件の室内状況確認をしに行ったり、下見を兼ねて広告用の物件撮影などをする必要があるからだ。
また賃貸物件は非常に物件の入れ替わりが激しくて数も多いため、自社で広告掲載中の物件に申し込みが入っていないかどうかの確認を定期的にする必要がある。既に申し込みが入っており募集がストップしている賃貸物件を広告し続けると「おとり広告」として会社が処分されてしまうからだ。


1、
不動産賃貸仲介営業マンの一日スケジュール

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収益不動産投資で失敗する人の特徴【エリートほど不労所得に騙される】

何棟も残債たっぷりの収益不動産を抱えておきながら、ご本人様は投資家気どりで「融資が下りるなら買うよ」などと呑気なことを言っている人には目も当てられない。

今回は、収益不動産投資で損する人の特徴、また収益不動産投資典型的失敗パターンをまとめてみる。

当初想定していた賃料設定では空室が埋まらず、気が付けばローン返済分の持ち出しが増え、売却を考え始めるも時すでに遅し。物件資産価値の低下で残債が残ってしまい、売るに売れない地獄から抜け出せなくなる人は多い。

売るに売れない状況で困ってしまう事態に陥りやすい人のマインドとしては
「融資が下りるうちに買わなきゃ損じゃん」
「融資が下りるなら買うよ」
「借りれるなら借りれるだけ借りて投資しないと勿体ない」
「自分は買える属性なんだから買わないと損」
という思考の人が多い。

年収1,500万円オーバーのエリートサラリーマンほど、収益不動産の購入によって痛い目から逃げ出せなくなるので注意が必要だ。
不労所得という甘い言葉に騙され、物件が買えてしまうエリートこそ、不動産営業マンに煽てられ、気づいたときには借金地獄から抜け出せなくなっている。

収益不動産投資典型的失敗パターン
①新築一棟の想定利回りに騙される
②入居需要依存物件に騙される
③家賃保証サブリース契約に騙される

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「不動産営業が他の営業職と違うところ」売買仲介のメリットデメリット

営業といっても業界、職種によって様々な違いがある。
そこで今回は他の営業職との違いも見ながら、不動産営業の特徴について比較する。
不動産営業といっても、賃貸仲介、売買仲介、買取再販仕入れ営業、管理などなどさまざまな職種がある。
今回は「家売る女」などでもイメージしやすい不動産売買仲介について、その仕事をするメリットデメリットをまとめてみる。
不動産営業に興味のある人は人は不動産営業のメリットとデメリットを押さえたうえで、ぜひチャレンジしてみてほしい。

不動産新人が思う、不動産売買仲介営業のいいところ
①学歴関係ない
②未経験でも入社しやすい(年齢制限も他業界に比べて優しい)
③若くして大金が手に入るチャンスがある(グレーゾーンが多い)
④良くも悪くも実力主義(数字、売上が全て)
⑤普段会えないハイクラスなお客様と雑談できる。

不動産新人が思う、不動産売買仲介営業の悪いところ
①ブラック企業が多い(求人詐欺、社保なし業務委託、長時間労働)
②世間からの評価が低い(銀行からの評価も低い)

③人の入れ替わりが激しい
④安定は望めない
⑤常に新規開拓、見込みづくりをしなくてはいけない
⑥人間的に問題のある不動産営業マンが多い(悪い奴が多い)

不動産売買仲介のいいところ①
①学歴関係ない
不動産営業は他の営業職と違い、学歴や資格がなくても入りやすい業界である。不動産新人が過去勤務していた証券会社では、そもそも大卒でなければ入社すらできなかった。コネで高卒の人材が入社した際は高卒というどうでもいいことですら社内で話題になり、同じ仕事でも基本給が低かったのは驚きであった。
一方で不動産業界においては高校中退や中卒も珍しくなく、職場で「どこの大学出身なの?」という会話すら他業界に比べあまり話題にすらならないという印象だ。

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不動産営業マンが嫌いな客(不動産営業マンから嫌われる客の特徴)

今回は不動産売買仲介営業マンなら誰もが共感してくれるであろう
嫌いな客、苦手な客の具体的な特徴を営業マン視点でまとめてみる。
普段は言えない客への不動産営業マンの本音を、不動産新人の経験と偏見からアウトプットし、
世の中の不動産営業マンを傷つける客が少しでも減ってくれることを願う。

(嫌いな客の具体的特徴・具体的な行動)
①物件現地集合でドタキャンor連絡がつかない
②買う気がないのに(買えない癖に)参考程度にポータルサイトから問い合わせてくる人

(苦手な客の具体的特徴)
・最初から、「いくら値引きできますか?」と聞いてくる人
・契約直前で「やっぱ買うのやめます」の人
・リボ払いや車のローンなど資金計画を立てる上で大切なことを隠す人
・初対面で仲介手数料にうるさい人
・常識外れの指値交渉(価格交渉)をしたい人
・関係ないことで雑用を頼んでくる人
・物件見学が好きなだけの人
「知り合いの不動産屋さんに相談したら~」が口癖の人

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路線価とは?(計算方法)相続税路線価と固定資産税路線価の違い

収益不動産を探す客から「路線価は?」と聞かれる機会は
一棟ものを扱う不動産営業マンであれば多いであろう。
今回は路線価の特徴と種類、使われ方、路線価図の見方と路線価の出し方についてまとめてみる。

・【路線価とは?】
①相続税路線価
固定資産税路線価
の2つがある。
・路線価とは?相続税路線価と固定資産税路線価の違い
・路線価図の見方と路線価の出し方

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宅地建物取引士という国家資格の素晴らしさ。【宅建はコスパ最強】

不動産営業マンをしていたら欠かせない資格がある。
宅地建物取引士、よく言う「宅建」である。
不動産取引の専門家であることを示すもので、毎年20万人前後も受験する人気の国家資格だ。不動産営業マンならこの資格は必須であり、
数ある資格の中でもコストパフォーマンスが一番良い資格であるといえる。
不動産営業マンが宅地建物取引士の資格を持つメリットはたくさんあるので
ぜひ資格取得のモチベーションにして欲しい。


宅建がコスパ最強の理由
①実務経験がなくても宅建手当がつく
②独占業務があるのは強い
③将来独立も可能
④転職でも有利(大手不動産会社では宅建必須)
⑤宅建を持っていないことによるストレスがない

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住宅工法の種類と特徴(在来工法と2×4ツーバイフォー工法の違いなど)

住宅は価格、間取り、立地など選ぶ際に大事なことはたくさんあるが、
その中で住宅工法も欠かせない。
住宅工法のことまで聞いてくる客は少数かもしれないが、住宅の基礎となる
とても大切な条件であり、いざというときに答えられないのは信用を失う。
今回は代表的な住宅工法の種類とその特徴について
不動産営業マンとして説明できるよう要点を押さえておこう。


住宅工法の種類

今回説明する住宅工法は5つ。とりあえずこれだけ押さえておけば
だいたいの住宅の説明はできるはずだ。

①在来工法

②2×4(ツーバイフォー)工法

③軽量鉄骨造(プレハブ工法)

④重量鉄骨造

⑤鉄筋コンクリート造(RC造)

⑥木造ラーメン工法

 

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トイレメーカーブランドで押さえるべきはこの7社

以前、押さえるべきキッチンメーカーブランド7社を紹介した。
トイレはキッチンに比べると地味だと感じるかもしれないがそんなことはなく、毎日使う上に1日に何度も使うかなり家の中でも重要な場所だ。
顧客に「見た目が綺麗なトイレがいい」「掃除がしやすい方がいい」と要望を言われたときに「それなら・・・」とすぐに紹介できるよう
基本的なトイレメーカーの特徴を押さえておこう。

押さえるべきトイレメーカーブランド7社

それでは早速押さえるべきブランドを見ていこう。
①~③は日本の3大トイレメーカーブランドになる。
「これは日本でのシェアがナンバーワンで・・・」などと一言言えば客からの信頼度アップにつながるであろう。

①TOTO

②LIXIL

③パナソニック

④ジャニス

⑤アサヒ衛陶

⑥KOHLER

⑦ネポン

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キッチンメーカーブランドはこの7社を押さえろ

今回はキッチンメーカーブランドで押さえておくべき
7社のブランドについて紹介する。
家族の決定権は奥様が握っていることも多く、最適なライフスタイルの提案をするために水回りの知識は必須である。
不動産営業マンならば有名なブランドの特徴は押さえていなければならない。

押さえるべきキッチンメーカーブランドはこの7社

ぜひ覚えておいて欲しいブランドは全部で7つ。一般の人でも耳にしたことがある名前ばかりのはずだ。知っている名前だとやはり安心できるものだ。
ひとまずメーカーの名前を押さえよう。

①タカラスタンダード

②リクシル

③TOTO

④パナソニック

⑤クリナップ

⑥トクラス(ヤマハ)

⑦ハウステック

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